 返済額の内訳のカラクリとは？
すでに住宅ローン返済中の皆様はご存じのはずですが、
返済を開始すると、『返済予定表（ヘンサイヨテイヒョウ）』なり
『償還表（ショウカンヒョウ）』が送られてきていると思います。
そこには何が書かれているか、覚えていらっしゃいますね？
そう、１．返済額、２．元金、３．利息、４、借入残高、です。
この書類を見ると、毎回の『ヘンサイガク』がいくらで、
そのうち『ガンキン』返済分と『リソク』分がいくらずつで、
『ザンダカ』がどのくらいの割合で減っていくかがわかります。
《固定特約付ローン》の方は、固定期間中の内容が出ており、
《全期間固定ローン》の方は、全期間の内容が出ています。
すなわち、３５年返済で組んだ方は、３５年分（毎月分４２０回、
ボーナス分７０回）の内容の明細が、ご親切に延々と書かれています。
これをご覧になって、
Ａさん：「さあ、完済めざしてがんばるぞー！」
――→ モチベーションが高くて、立派な方だと尊敬します。
Ｂさん：「こんなに長いんだなぁ、うんざりするなぁ」
――→ ごく普通の感覚の方だと同情します。
Ｃさん：「そんなの来てたっけ？ どっかにしまったような？」
――→ 今回はいい機会です、後悔しないように再確認しましょう。
さて、皆さんＡさん、Ｂさん、Ｃさん、どのタイプでしょう？
ちなみに、私も最初はＢさんとＣさんの中間ぐらいでした。
これから、ローンを組む方は、決してＣさんには
ならないようにしましょう。
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◆◇◇ ローンの返済額の内訳はいつわかるの？
◇◇◆
住宅ローンを組んでいる方は、当時を思いおこしてください。
元金と利息の内訳を知ったのは、
住宅購入においてどの時点だったでしょう？
おそらく『住宅を購入する契約前にわかっていた』という方は
少ないと思われます。
通常、販売側では住宅ローンに関して、
このような詳細までは伝えません。
金融機関の窓口でも、毎回の返済額の確認にとどまり、
そこから先の詳細は、説明なしのようです。
ショウカンヒョウが送られてきて、はじめて知るというのが
むしろ普通なんですね。
しかし、よく考えてみましょう。
これから、大きな金額を借入して、長い期間返済しつづけていく
ローンです。どれを選ぶのかは、慎重に検討して選択したい
という方が多いはずです。
事実、私のところに住宅ローン相談に訪れる方々は、
『はじめて、返済額の内訳を見た！』という方ばかりです。
ということは、どんな内容の返済をしていくのかを知らずに、
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ローンを選択している方がほとんどであるということです。
今回の講座では、この点をクリアにします。
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◆◇ 金利別に内訳を検証
では、金利別にシミュレーションしたものを見てみましょう。
借入条件は、元利均等返済で、
２０００万円を３５年返済で組んだ場合の設定です。
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ボーナス返済はなしで、毎月返済のみと仮定します。
○ケース１
金利１％の場合
毎月返済額：56,457円
元金返済分：39,790円
利息返済分：16,667円（毎月返済額の約29.5％）
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○ケース２
金利２％の場合
毎月返済額：66,253円
元金返済分：32,919円
利息返済分：33,333円（毎月返済額の約50.3％）
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○ケース３
金利３％の場合
毎月返済額：76,970円
元金返済分：26,970円
利息返済分：50,000円（毎月返済額の約64.9％）
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○ケース４
金利４％の場合
毎月返済額：88,555円
元金返済分：21,888円
利息返済分：66,667円（毎月返済額の約75.2％）
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返済開始時は、上記の内訳となります。
もちろん、変動、固定など条件の違いはあるものの
１％も４％も実在しているローンの金利です。
とても同じ金額を借りたものとは、思えないような違いですね。
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◆◇ 返済期間を修正して内訳を検証
先ほどのシミュレーションに返済期間を修正したものを見てみましょう。
借入条件は、２０００万円を２０年返済で組んだ場合の設定です。
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ボーナス返済はなしで、毎月返済のみと仮定します。
○ケース５
金利１％の場合
毎月返済額：91,979円
元金返済分：75,312円
利息返済分：16,667円（毎月返済額の約18.1％）
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○ケース６
金利２％の場合
毎月返済額：101,177円
元金返済分：67,843円
利息返済分：33,333円（毎月返済額の約32.9％）
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○ケース７
金利３％の場合
毎月返済額：110,920円
元金返済分：60,920円
利息返済分：50,000円（毎月返済額の約45.0％）
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○ケース８
金利４％の場合
毎月返済額：121,196円
元金返済分：54,529円
利息返済分：66,667円（毎月返済額の約55.0％）
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ご覧のように、元金返済分の割合が上がります。
また、もうひとつ注目していただきたい点があります。
鋭い読者の皆さまなら、お気づきになったと思いますが、
利息返済分は、変わらないという点です。
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すなわち、返済開始２ヶ月目以降の利息分の減りが多くなる
ということがわかります。
以上８つのケースで見てみましたが、皆さまは、
ご自身がどのケースに当てはまるのか、あるいは近いのかを、
再度、確認してみましょう。
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◆◇◇ ケーススタディーの結果を踏まえて
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今回のシミュレーションの中で、
もっとも利息返済分の割合が大きいのは、ケース４です。
じつに７５％を超えます。
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一方、もっとも利息返済分の割合が小さいのは、
ケース５で、その割合は、１８％です。
１％のローンは、民間住宅ローンのキャンペーン商品の類です。
ずっと１％ではありません。金利上昇のリスクがあり、
どこまで金利があがるのかは、わかりません。
４％のローンは、数年前に住宅金融公庫で設定した１１年目以降の
金利です。こちらは、４％を超えることはありません。
金利上昇リスクはデメリットです。
リスクを含むローンの低金利のメリットとは、このように一定期間、
きわめて低い金利負担であえる状況を意味するということです。
一方、金利上昇リスクがないことは、
大きなメリットであると同時に、
『ローン返済当初からそれなりに大きい金利負担をしていく』
ことを意味します。
ですから、一概に「固定金利の方が良い」とは言い切れません。
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金利上昇リスクがあるからソン、ないからトクと考える前に、
元金、利息の割合まで考慮して判断することをおすすめします。
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今回のテーマは、借り換えを検討される方および、
新規で借入される方を対象に、ローン選択する上での参考に
していていただく材料として、取り上げてみました。
どのローンを選ぶにしても、読者の皆さまには、
後悔しないような選択をされることを期待しています。
※先の見通しが不安、プロと一緒に考えていきたいという方、
住宅ローンサポートパックをオススメします。 |
