すでに住宅ローン返済中の皆様はご存じのはずですが、
返済を開始すると、

『返済予定表（ヘンサイヨテイヒョウ）』

なり『償還表（ショウカンヒョウ）』が送られてきていると思います。


そこには何が書かれているか、覚えていらっしゃいますか？


　　そう、１．返済額、２．元金、３．利息、４、借入残高、です。


この書類を見ると、毎回の『ヘンサイガク』がいくらで、
そのうち『ガンキン』返済分と『リソク』分がいくらずつで、
『ザンダカ』がどのくらいの割合で減っていくかがわかります。

《固定特約付ローン》の方は、固定期間中の内容が出ており、
《全期間固定ローン》の方は、全期間の内容が出ています。

すなわち、３５年返済で組んだ方は、３５年分（毎月分４２０回、
ボーナス分７０回）の内容の明細が、ご親切に延々と書かれています。


これをご覧になって、

　　Ａさん：「さあ、完済めざしてがんばるぞー！」

　――→　モチベーションが高くて、立派な方だと尊敬します。

　　Ｂさん：「こんなに長いんだなぁ、うんざりするなぁ」

　――→　ごく普通の感覚の方だと同情します。

　　Ｃさん：「そんなの来てたっけ？　どっかにしまったような？」

　――→　今回はいい機会です、後悔しないように再確認しましょう。

さて、皆さんＡさん、Ｂさん、Ｃさん、どのタイプでしょう？

ちなみに、私も最初は、ＢさんとＣさんの中間ぐらいでした。

これから、ローンを組む方は、決してＣさんには
ならないようにしましょう。



◇◆◆
◆◇◇　ローンの返済額の内訳はいつわかるの？
◇◇◆


住宅ローンを組んでいる方は、当時を思いおこしてください。

元金と利息の内訳　を知ったのは、

住宅購入においてどの時点だったでしょう？

おそらく『住宅を購入する契約前にわかっていた』
という方は少ないと思われます。

通常、販売側では住宅ローンに関して、
このような詳細までは伝えません。

金融機関の窓口でも、毎回の返済額の確認にとどまり、
そこから先の詳細は、説明なしのようです。

ショウカンヒョウが送られてきて、
はじめて知るというのがむしろ普通なんですね。

しかし、よく考えてみましょう。

これから、大きな金額を借入して、長い期間返済しつづけていく
ローンです。どれを選ぶのかは、慎重に検討して選択したい
という方が多いはずです。

事実、私のところに住宅ローン相談に訪れる方々は、
『はじめて、返済額の内訳を見た！』という方ばかりです。

ということは、どんな内容の返済をしていくのかを知らずに、
ローンを選択している方がほとんどであるということです。

今回の講座では、この点をクリアにします。

◆◇　◆
　　 ◆◇　　　金利別に内訳を検証

では、金利別にシミュレーションしたものを見てみましょう。

借入条件は、元利均等返済で、
２０００万円を３５年返済で組んだ場合の設定です。

ボーナス返済はなしで、毎月返済のみと仮定します。

○ケース１
　 金利１％の場合
　 毎月返済額：56,457円
　 元金返済分：39,790円
　 利息返済分：16,667円（毎月返済額の約29.5％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ￣￣￣￣
○ケース２
　 金利２％の場合
　 毎月返済額：66,253円
　 元金返済分：32,919円
　 利息返済分：33,333円（毎月返済額の約50.3％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ￣￣￣￣
○ケース３
　 金利３％の場合
　 毎月返済額：76,970円
　 元金返済分：26,970円
　 利息返済分：50,000円（毎月返済額の約64.9％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ￣￣￣￣
○ケース４
　 金利４％の場合
　 毎月返済額：88,555円
　 元金返済分：21,888円
　 利息返済分：66,667円（毎月返済額の約75.2％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ￣￣￣￣

返済開始時は、上記の内訳となります。

もちろん、変動、固定など条件の違いはあるものの
１％も４％も実在しているローンの金利です。

とても同じ金額を借りたものとは、思えないような違いですね。



◆◇　◆
　　 ◆◇　　　返済期間を修正して内訳を検証


先ほどのシミュレーションに返済期間を修正したものを見てみましょう。

借入条件は、２０００万円を２０年返済で組んだ場合の設定です。

ボーナス返済はなしで、毎月返済のみと仮定します。

○ケース５
　 金利１％の場合
　 毎月返済額：91,979円
　 元金返済分：75,312円
　 利息返済分：16,667円（毎月返済額の約18.1％）
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○ケース６
　 金利２％の場合
　 毎月返済額：101,177円
　 元金返済分：67,843円
　 利息返済分：33,333円（毎月返済額の約32.9％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ￣￣￣￣
○ケース７
　 金利３％の場合
　 毎月返済額：110,920円
　 元金返済分：60,920円
　 利息返済分：50,000円（毎月返済額の約45.0％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ￣￣￣￣
○ケース８
　 金利４％の場合
　 毎月返済額：121,196円
　 元金返済分：54,529円
　 利息返済分：66,667円（毎月返済額の約55.0％）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ￣￣￣￣

ご覧のように、元金返済分の割合が上がります。

また、もうひとつ注目していただきたい点があります。
鋭い読者の皆さまなら、お気づきになったと思いますが、


利息返済分は、変わらない　という点です。


すなわち、返済開始２ヶ月目以降の利息分の減りが多くなる
ということがわかります。


以上８つのケースで見てみましたが、

ご自身がどのケースに当てはまるのか、あるいは近いのかを、
再度、確認してみましょう。



◇◆◆
◆◇◇　ケーススタディーの結果を踏まえて
◇◇◆


今回のシミュレーションの中で、
もっとも利息返済分の割合が大きいのは、ケース４です。

じつに７５％を超えます。

一方、もっとも利息返済分の割合が小さいのは、
ケース５で、その割合は、１８％です。

１％のローンは、民間住宅ローンのキャンペーン商品の類です。
ずっと１％ではありません。金利上昇のリスクがあり、
どこまで金利があがるのかは、わかりません。

４％のローンは、住宅金融公庫で設定した１１年目以降の
金利です。こちらは、４％を超えることはありません。


金利上昇リスクはデメリットです。

リスクを含むローンの低金利のメリットとは、このように【一定期間、
きわめて低い金利負担】である状況を意味するということです。

一方、金利上昇リスクがないことは、
大きなメリットであると同時に、


　『ローン返済当初から
　　　それなりに大きい金利負担をしていく』


ことを意味します。


ですから、一概に
「固定金利の方が良い」
とは言い切れません。


金利上昇リスクがあるからソン、ないからトクと考える前に、
元金、利息の割合まで考慮して判断することをおすすめします。