 １０年、１,０００万円、１％を信じるな！？
最近、各金融機関がキャンペーンと称して住宅ローン商品に
金利優遇をつけたりして、テレビＣＭをはじめ、
いろんなところで盛んにアピールしています。
私のところにも、借り換え相談に来られる方が増えてきています。
そこで、今回は借り換えを前提としたテーマを取り上げてみます。
「10年、1,000万円、１％」について補足します。
・10年＝完済までの残期間
・1,000万円＝ローン残高
・１％＝金利差
これらは、借り換えメリットが出るひとつの目安といわれているものです
◆借り換える前に、《トク ＞ ソン》になるか考えよう
借り換えで「トクするもの」は、いうまでもなく《金利》です。
一方、借り換えで「ソンするもの」は、
《借り換えにともなうコスト》です。
すでに借入したことのある方なら、おわかりでしょう。
結構かかった記憶、ありますよね。
保証料、事務手数料、印紙代、抵当権設定・抹消費用などです。
これらを「現金で準備する」必要があったり、
この借り換え費用を「上乗せして」借り換えたり、
金融機関により、いろんなやり方があったりします。
つまり、この『借り換えコストを上回る効果があるかどうか？』
がしっかりと見きわめるべきポイントとなります。
◆◇ ◆
◆◇ １０年、１,０００万円、１％の実例を検証！
数年前に、住宅金融公庫から借入した方がいたと想定します。
当時の金利は当初１０年は、３.１％、１１年目以降の金利が
４％となる設定でした。近々１０年経過し、４％に突入する予定
◆借入条件
借入額１,６００万円 ⇒ １０年経過時点のローン残高：約９２０万円
返済期間１０年 ⇒ 完済までの残期間１０年
※ 残り１０年間で支払う利息 ⇒ 約１９８万円
ということになります。
◆借り換え条件
借入額９２０万円 ⇒ ローン残高分
返済期間１０年 ⇒ 借り換え前の残期間
金利３％ ⇒ １０年間固定金利
※ １０年間で支払う利息 ⇒ 約１４６万円
となり支払利息の総額では、約５２万円ほど少なくなります。
ここから借り換えコスト約１６万円を引くと･･･
約４６万円が得したことになります。
実際には、残り１０年分の団信保険料もかからなくなるので、
もう少し、得する額が増えます。
さて、この４６万円が大きいか小さいかは、
皆さまの感覚におまかせします。
実は、公庫が１１年目から４％になる方は、
平成９年４月以降に借りた方にあてはまります。
ということは、あと１年考える時間があるわけですね。
このまま行くべきか、じっくり金利動向を見つめるか、
サクっと見切りをつけるかは、皆さま次第です。
ちなみに、ローン残高が検証例より多い場合は、
支払利息の差も大きくなりますが、借り換えコストも増えますので、
現状に即した検証が必要になります。
検証例では、借り換え金利を３％としましたが、
キャンペーン２.２％などを実施している銀行もあります。
前向きに考えたい方は、調べてみましょう。
いかがでしょう？
あなたの借り換え意欲は、高まりましたか？
―――ちょっと待った、こんな方は早まらないで。
今後１０年間に、《まとまった支出の予定があまりない》そして
《くりあげ返済の余力が十分にある》方は、注意してください。
「借り換えコストを払ってまで乗り換える」よりも、くりあげ返済
を使って「早めに完済する」方がトクする可能性が高いです。
◇◆◆
◆◇◇ こんな方にはおすすめかも？
◇◇◆
・例えば、ローン残高が１,０００万円弱でも
返済期間が１５年程度はある方
（そして、くりあげ返済の余力が少ない方）
・例えば、金利差が１％弱でも
ローン残高が２,０００万円程度はある方
こんな方は、借り換えコストが少なくて、
キャンペーン優遇のメリットが大きいローンを選択すると、
思った以上の効果となる場合もあるでしょう。
◆「10年、1,000万円、１％」
は、わかりやすくて覚えやすい良いフレーズです。
確かに、目安になることには違いありませんが、盲目的に信じると、
借り換えをしたために後悔したり、本当はメリットがある借り換えを
見逃す可能性がありますので、気をつけてください。
〜〜〜♪♪♪〜〜〜
というわけで、今回の講座はおしまいです、皆さまお疲れさまでした。
借り換えをお考えの方、お役にたてたでしょうか？
※実際の借り換えには、人的審査、物件的審査もクリアする必要があります。
物件が担保評価割れしていても融資するという前提となっている
金融機関もありますが、程度によります。
中には、融資する気があるのか疑問に思えるほど、
厳しい評価をするところもありますので、ご注意ください。
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