 ヘンサイヒリツ、ユウシヒリツとは何者だ！
先日、あるお店で、
『3,000円以上お買い上げの方に消費税分還元！』
というセールをやっているのを見かけました。
これは店側が3,000円以上、買物をした方に限りメリットを提供するもので、
お店にとって好ましい「特定の条件」にあてはまるお客様を選んでいると
いうことになります。
ヘンサイヒリツ、ユウシヒリツも
この「特定の条件」に通じるものです。
実は、金融機関も好ましいお客様を
選んでいるって知ってました？
最初に、ヘンサイヒリツ、ユウシヒリツを
ご存じでない方のためにカンタンにお話しします。
返済比率（返済負担率ともいいます）および融資比率は、
金融機関がお金を貸すためのひとつの基準です。
返済比率は、「税込年収」に占める「ローン返済額（年間）」の割合です。
融資比率は「物件価格」に対する「借入れ」の割合です。
借りる側の個人から見ると、
借りるための必要条件の１つということになります。
◆◇ ◆
◆◇ サラリーマンの田中さんはローンを借りられるか？
では、具体例をあげてシミュレーションしてみましょう。
【設定】
サラリーマンの田中さん（３９歳）
年収６００万円（税込）
借入希望３０００万円（Ｍ銀行）
返済比率３５％
この田中さんの場合では、
年収６００万円×返済比率３５％＝年間返済の上限２１０万円
となります。
【ケース】
田中さんは６０歳の定年退職の前にローンを完済したいと考え、
５年間固定の１．５％の住宅ローンを２０年返済で組むことにしました。
年間返済額は１７４万円弱ですが、今なら奥さんもパートで
働いているので十分やっていける、問題ないと踏んでいました。
ところが、これなら銀行も通ると思いきや実は通りません。
なぜなのでしょうか？
【種あかし】
確かに 年間返済額 １７４万円 ＞ ２１０万円 で基準の範囲内ですが、
実は銀行が計算する場合の金利は
１．５％ではなく、４％なのです。
４％で計算した年間返済額は２１８万円強です。
つまり 年間返済額 ２１８万円 ＜ ２１０万円
となり、上限オーバーです。
田中さんがこの基準をクリアするためには、
（１）２０年返済を変えずに借入額を２８８０万円に落とす
（２）２２年返済に延ばして３０００万円を借入する
の選択を迫られることになります。
普通なら借入額を落とすと住宅が買えなくなるので
（２）を選ぶしかないという方がほとんどです。
あなたが田中さんでも、しぶしぶそうしますよね。
◆◇ ◆
◆◇ ヘンサイヒリツだけで安心してはいけない！
では、なぜ銀行の計算は４％なのでしょう？
理由は、今でこそ長いこと低金利ですが、過去に
さかのぼれば住宅ローンの金利は平均で４％以上になります。
また、金利が上昇した場合に借りた人が返済不能になる
リスクを避けるためでもあります。
つまり、金利が４％になるまでは安心ということでしょうか？
必ずしもそうとはいえません。
では、注意が必要だとしたらどんな点でしょう。
ここでは３つ挙げます。
１つは「ヘンサイヒリツ」が税込年収に対する比率である点です。
世帯によって家族構成は異なります。すなわち支出も貯蓄額も異なります。
しかし、ローンを組むにあたっての基準には
支出や貯蓄額までは考慮されません。
どんな家族構成でも一律で見ている点は安心とはいえないので、
それぞれの家庭に即した判断が必要になります。
２つめは税金や社会保険料の負担が増えた場合です。
昨今、さまざまな制度改正がめまぐるしく行われています。
税率が変わり税負担が増えたり、年金や健康保険の保険料が
増えれば、それだけ手元に残るお金が減ることになります。
３つ目はインフレになった場合です。
インフレになると通常は金利が上がり、
変動金利で組んだ住宅ローンは返済額が増えます。
しかし、増えるのは返済額だけではありません。
インフレになるとモノの値段も上がります。
つまり、支出額が全体的に増えるということになります。
普通はインフレ時には収入も増えるものですが、
もし収入だけが上がらないなどということがあると
大変なことになってしまいます。
返済比率の基準は、フラット35、財形、銀行でそれぞれ異なります。
また、計算する際の金利も銀行によっては４％ではないところもあります。
返済比率ギリギリの住宅ローンを組む時は、勇気と注意と
対応策が必要になるということを知っておきましょう。
最後に返済比率、融資比率における審査基準の目安を書いておきます。
・返済比率
25％まで:◎（フラット35）、30％まで:○、35％まで:○〜△、40％超:×
・融資比率
80％まで:◎（フラット35）、90％まで:○、95％まで:○〜△、100％超:×
＊中古物件などの注意点：物件価格は購入価格ではなく
金融機関の評価価格になります。借り換えや中古物件は要注意
(住宅ローンについて真剣に考えていきたい方、
プロのサポートを受けながら不安解消していきたい方は、
住宅ローンサポートパックの利用をおすすめします）
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