 ヘンサイヒリツ、ユウシヒリツとは何者だ！
先日、あるお店で『3,000円以上お買い上げの方に消費税分還元』という
セールをやっているのを見かけました。
これは店側が3,000円以上、買物をした方に限りメリットを提供するもので、
お店にとって好ましい「特定の条件」にあてはまるお客様を選んでいると
いうことになります。
ヘンサイヒリツ、ユウシヒリツもこの「特定の条件」に通じるものです。
実は、金融機関も好ましいお客様を選んでいるって知ってました？
最初に、ヘンサイヒリツ、ユウシヒリツをご存じでない方のために簡単に
お話しします。
返済比率（返済負担率ともいいます）融資比率とは、金融機関がお金を貸す
ためのひとつの基準です。
返済比率は税込年収に占める年間返済額の割合です。
融資比率は物件価格に対する借入れ割合です。
借りる側の個人
から見ると借りるための必要条件の１つということになります。
◆◇ ◆
◆◇ サラリーマンの田中さんはローンを借りられるか？
では、具体例をあげてシミュレーションしてみましょう。
【設定】
サラリーマンの田中さん（３９歳）
年収６００万円（税込）
借入希望３０００万円（Ｍ銀行）
返済比率３５％
この田中さんの場合では、
年収６００万円×返済比率３５％＝年間返済の上限２１０万円
となります。
【ケース】
田中さんは６０歳の定年退職の前にローンを完済したいと考え、５年間
固定の１．５％の住宅ローンを２０年返済で組むことにしました。
年間返済額は１７４万円弱ですが、今なら奥さんも
パートで働いているので十分やっていける、問題ないと踏んでいました。
ところが、これなら銀行も通ると思いきや実は通りません。
なぜなのでしょうか？
【種あかし】
確かに 年間返済額 １７４万円 ＞ ２１０万円 で基準の範囲内ですが、
実は銀行が計算する場合の金利は１．５％ではなく、４％なのです。
４％で計算した年間返済額は２１８万円強です。
つまり 年間返済額 ２１８万円 ＜ ２１０万円
となり、上限オーバーです。
田中さんがこの基準をクリアするためには、
（１）２０年返済を変えずに借入額を２８８０万円に落とす
（２）２２年返済に延ばして３０００万円を借入する
の選択を迫られることになります。
普通なら借入額を落とすと住宅が買えなくなるので（２）を選ぶしかない
という方がほとんどです。あなたが田中さんでもしぶしぶそうしますよね。
◆◇ ◆
◆◇ ヘンサイヒリツだけで安心してはいけない！
では、なぜ銀行の計算は４％なのでしょう？
理由は、今でこそ長いこと低金利ですが、過去にさかのぼれば住宅ローン
の金利は平均で４％以上になります。また、金利が上昇した場合に借りた人
が返済不能になるリスクを避けるためでもあります。
つまり、金利が４％になるまでは安心ということでしょうか？
必ずしもそうとはいえません。
では、注意が必要だとしたらどんな点でしょう。ここでは３つ挙げます。
１つは「ヘンサイヒリツ」が税込年収に対する比率である点です。
世帯によって家族構成は異なります。すなわち支出も貯蓄額も異なります。
しかし、ローンを組むにあたっての基準には支出や貯蓄額までは考慮され
ません。どんな家族構成でも一律で見ている点は安心とはいえないので、それ
ぞれの家庭に即した判断が必要になります。
２つめは税金や社会保険料の負担が増えた場合です。
昨今、さまざまな制度改正がめまぐるしく行われています。
税率が変わり税負担が増えたり、年金や健康保険の保険料が増えれば、それ
だけ手元に残るお金が減ることになります。
３つ目はインフレになった場合です。
インフレになると通常は金利が上がり、変動金利で組んだ住宅ローンは返済
額が増えます。しかし、増えるのは返済額だけではありません。インフレにな
るとモノの値段も上がります。つまり、支出額が全体的に増えるということに
なります。
普通はインフレ時には収入も増えるものですが、もし収入だけが上がらない
などということがあると大変なことになってしまいます。
返済比率の基準は、公庫、財形、銀行ではそれぞれ異なります。
また、計算する際の金利も銀行によっては４％ではないところもあります。
返済比率ギリギリの住宅ローンを組む時は、勇気と注意と対応策が必要に
なるということを知っておきましょう。
最後に返済比率、融資比率における審査基準の目安を書いておきます。
・返済比率
25％まで:◎（フラット35）、30％まで:○、35％まで:○〜△、40％超:×
・融資比率
80％まで:◎（フラット35）、90％まで:○、95％まで:○〜△、100％超:×
＊中古物件などの注意点：物件価格は購入価格ではなく金融機関の評価価格に
なります。借り換えや中古物件は要注意
(住宅ローンについて真剣に考えていきたい方、
プロのサポートを受けながら不安解消していきたい方は、
住宅ローンサポートパックの利用をおすすめします）
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