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レシピ3 住宅ローンの選び方

 ヘンドウ金利って恐ろしい!?

全期間コテイの住宅ローンとヘンドウの住宅ローンの
最初の1年の金利差が1%だとすると、3,000万円の借入では
30万円の差額です。
それでも後が不安な方もいるでしょう。

今回は、そんな後々が心配だと思う方
のため、
目安を調べてみました。



◆◇ ◆
   ◆◇  ヘンドウ金利が恐ろしいとしたら、どんな場合か?


まず、現在の金利水準はどうなのでしょう?

預金金利をみればよくわかると思いますが、
皆さまご存じのとおり、非常に低い金利水準です。

ということは、時期は別として、金利はゆるやかに上っていくる
確率は高そうですね。


◎3,000万円を35年返済で組むと仮定し、2つの例で検証してみましょう。

   ※細かい数字を読むのが面倒な方は「検証の結果」へ。

◆例1、フラット35(全期間固定、2.8%)

     利息総額  : 約1,709万円
      団信保険料: 約 183万円
        保証料 : 約   0万円      コスト合計:約1,892万円

   注)金利は、どこでも同じではなく、取扱い銀行によって異なります。

 

◆例2、民間銀行(変動、2.375%、5年ごとに0.50%づつ金利上昇と仮定)

      利息総額: 約1,719万円
     団信保険料: 約   0万円
        保証料: 約   0万円      コスト合計:約1,719万円


     (キャンペーン3年間1%、その後0.4%優遇として算出)

注)団信保険料、保証料負担なしとした場合で算出しています。
 変動の場合金利は半年に一度変更になりますが、返済額は5年間変わりません。
 ここではわかりやすく表記するため、3年後、8年後に返済額が変わるところを、
 3年後、5年後、10年後に返済額を変更する形で計算しています。




◆◇ ◆
   ◆◇ 検証の結果…


コストの低い順に

   民間ヘンドウ < フラット35 でした。

例2ヘンドウと例1フラット35の差額は、約173万円です。

結構な差額に思えますが、
35年という長期で考えると年間で49,428円、
1ヶ月あたりにすれば、4,119円の差ということになります。

ちなみに、例2の
31年目からのヘンドウ金利は4.975%(0.4%優遇後)です。

そんなに上がるとはとても思えないと考える方は、
さらにヘンドウ選択派といえるでしょう。

なーんだ、それくらいの差額かと思われる方は
安心安全の固定を選んだほうがいいに決まっていますね。

…と考えがちですが、当初の返済額が、
結構、違うから悩ましいところです。

例1と比べて、当初の年間の返済額は、約33万円、
4年目から変動金利に変更になると、約17万円
例2のヘンドウのほうが少なくなります。

差額は3年で99万円、5年では133万円、
………だんだん、迷ってきますね。



☆☆☆…ちょっと待った…☆☆☆


 「先ほどの例2は、5年ごとに0.5%の上昇でしょ、
  もっと上がるでしょう!」


とお考えの方の声が聞こえてきますので、さらなる検証をしました。



◆例3、民間銀行
  (変動、2.375%、5年ごとに0.75%づつ金利上昇と仮定)

   11年目から: 3.475%、21年目から:4.975%、31年目から:6.475%と推移。
   利息総額: 約2,081万円   
    35年間の平均金利: 4.2%強
   (キャンペーン3年間1%、その後0.4%優遇として算出)

注)団信保険料、保証料負担なしとした場合で算出しています。
  変動の場合金利は半年に一度変更になりますが返済額は5年間変わりません。
  ここではわかりやすく表記するため、3年後、8年後に返済額が変わる所
  3年後、5年後、10年後に返済額を変更して計算しています。

ここ10年は、大体2%台の金利ですので
まったく想像がつかない方もいると思いますが、
4%平均の金利は決して不思議な数字ではありません。

過去20年の平均でみると、
もっとも金利が低い公庫の基準金利でさえ、
ちょうど4%ぐらいですので、民間銀行は当然それ以上となります。


「いやいや、まだまだ、危ない! さらにバブル期並まで
 金利上昇するリスクも考慮すべき」


という方のために、次もどうぞ。



◆例4、民間銀行
  (変動、2.375%、5年ごとに1.0%づつ金利上昇と仮定)

   11年目から:3.975%、21年目から:5.975%、31年目から:7.975%と推移。
    利息総額:約2,465万円   
    35年間の平均金利:5.0%弱
   (キャンペーン3年間1%、その後0.4%優遇として算出)

注)団信保険料、保証料負担なしとした場合で算出しています。
 変動の場合金利は半年に一度変更になりますが返済額は5年間変わりません。
 ここではわかりやすく表記するため、3年後、8年後に返済額が変わる所
 3年後、5年後、10年後に返済額を変更して計算しています。



このあたりの水準になってくると、悲鳴が聞こえてきそうな気もします。

実に、返済開始時と返済終了時の年間返済額の差は、
84万円弱となります!

ここまでくれば、もはや、コテイ金利を羨み、
ヘンドウを選んだ自分を後悔することになりそうです。

ズバリ、これが『ヘンドウ金利の恐ろしさ』でしょう。



◇◆◆
◆◇◇ ヘンドウ金利を選ぶ人
◇◇◆


例2の水準を極端に上回る可能性は低いだろうと考える方は、
金利情勢をにらんだ上で、ヘンドウ金利を選択しても
よろしいでのではないでしょうか。

一方、例3の水準まではいくでしょう、と考える方は、
コテイ金利を選んでおいた方が無難かもしれません。

例4まで金利が上がったら、人生を悲観してしまうに違いない
と思われる方には、ヘンドウ金利はおすすめできません。



◇◆◇◆
◇◆◇    金利上昇リスクへの対応


金利が上がった場合における
ローンの返済苦におちいる恐怖を想像する前に、

金利上昇リスクに対応できる
策を講じておきましょう。



具体的には「金利が上昇した時にリターンが
高くなる傾向がある金融商品」を持っておくことです。

元本割れリスクもあるでしょう、
しかし、ハイリスク商品をまとめて買いましょう…
と言っているのではありません。

貯蓄の一部に、
そういう商品ももっておけば、


金利上昇リスクに対しても対策を講じているので、
不安におびえながらの生活ではなくなるでしょう。

…もし、最悪の事態になったら?

不幸にして返済苦になったとしても、金融機関に相談して、
とりあえず金利分だけでも払っていくような返済計画に、
当面変更することで、

住んでいる家をすぐに取られてしまう
ような事態は避けることができます。




◇◆◇◆
◇◆◇    金利上昇を克服する手段があるとしたら・・・?


ヘンドウ金利について金利上昇がおこった場合に恐ろしい
例をいくつか挙げましたが、リスクを回避する例を検証してみます。

先の例の《年間返済の差額》を、
毎年「くりあげ返済」として実施したら、


はたしてどうなるでしょう…?

 ※ただし、以下の条件調整を行い、1年間のくりあげ返済額を40万円とします。
      
    1.団信保険料分の負担がないため、8万円プラスします。
    2.くりあげ返済手数料、1万円をマイナスします。

●検証1:例1と例2の返済額の差額である33万円に上記調整を行い

   3年目まで毎年40万円、
   4〜5年目まで24万円、
   6〜10年目まで16万円を繰り上げ返済

☆検証の結果☆
 
   金利上昇により、返済額がフラット35を上回るのは、15年後からとなります。
   当社10年間で、くりあげ返済できる額は、248万円です。
   これによる返済期間短縮は、実に54ヶ月分にもなります。

なんと!ローンが
4年半以上短くなる・・・!
しかも、支払い利息の差額は
430万円以上少なくなります。




●検証2:例1と例3の返済額の差額である(金利上昇率拡大)

3年目まで毎年40万円、
4〜5年目まで24万円、
6〜10年目まで12万円を繰り上げ返済

☆検証の結果☆
 
   金利上昇により、フラット35を上回るのは、10年後からとなります。
   この10年間で、くりあげ返済できる額は、228万円です。
   これによる返済期間短縮は、実に56ヶ月分にもなります。

それでもなんと!ローンが4年8ヶ月も短くなる・・・!
支払い利息の差額は553万円弱になります。      

これ以上の金利上昇となるとバブル経済期の金利水準となります。
そう、定額貯金が6%だった時代です。

が・・・。

定額貯金が6%になる気がしないので、検証はここまでにしておきます。



◇◆◆
◆◇◇  金利上昇対策として、金融商品を選ぶなら
◇◇◆


国内金利に連動する金融商品には、何があるでしょうか?

例えば、証券会社に口座をお持ちの方には、おなじみのものですが、
預貯金のように利用している「公社債投信」などの
投資信託はどうでしょうか。

このような商品は運用対象に株式を組み入れていません。
安全性は高いのですが、反面、リターンも住宅ローン金利の上昇リスク
をヘッジするほどの効果は期待できるとはいえないでしょう。


一方、金利が上昇した場合、
景気も良くなっていることが想定されるので
株式が含まれている投資信託や、ETFなどを
金融資産の一部に入れておくことは、
かしこい選択の1つだと思います。





※プロに学びながら運用を始めていきたい方、資産運用サポートパックをオススメします。



 ♪♪♪♪ 〜 ヘンドウ金利は、恐ろしくなかった!

検証の結果をご覧になっていかがでしたか?

ますますヘンドウ金利が不安になった!
…という方はいらっしゃいませんよね?


さらに住宅ローン減税分も含めて
くりあげ返済を行うことによって
もっと返済期間を短縮する
ことも可能です。




これからヘンドウ金利を選択される方、
ローンの選択肢にヘンドウ金利しかない方、
悲観せずに自信をもってローン返済に取り組みましょう。

きっと完済する日が来ることが待ち遠しくなることでしょう。




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