 ヘンドウ金利って恐ろしい！？
全期間コテイの住宅ローンとヘンドウの住宅ローンの
最初の１年の金利差が１％だとすると、単純に3,000万円の借入では
30万円の差額です。それでも後が不安な方もいるでしょう。
今回は、そんな後々が心配だと思う方のため、目安を調べてみました。
◆◇ ◆
◆◇ ヘンドウ金利が恐ろしいとしたら、どんな場合か？
まず、現在の金利水準はどうなのでしょう？
預金金利をみればよくわかると思いますが、
皆さまご存じのとおり、非常に低い金利水準です。
ということは、時期は別として、金利は上がる確率は高そうですね。
◎3,000万円を35年返済で組むと仮定し、２つの例で検証してみましょう。
※細かい数字を読むのが面倒な方は「検証の結果」へ。
◆例１、フラット３５（全期間固定、2.8％：2006年2月の平均金利）
利息総額：約1,709万円
団信保険料：約183万円
保証料：約0万円 コスト合計：約1,892万円
注）金利は、どこでも同じではなく、取扱い銀行によって異なります。
◆例２、民間銀行（変動、2.375％、５年ごとに0.50％づつ金利上昇と仮定）
利息総額：約1,719万円
団信保険料：約0万円
保証料：約0万円 コスト合計：約1,719万円
（キャンペーン3年間1％、その後0.4%優遇として算出）
注）団信保険料、保証料負担なしとした場合で算出しています。
変動の場合金利は半年に一度変更になりますが返済額は５年間変わりません。
ここではわかりやすく表記するため、３年後、８年後に返済額が変わる所
３年後、５年後、１０年後に返済額を変更して計算しています。
◆◇ ◆
◆◇ 検証の結果…
コストの低い順に
民間ヘンドウ ＜ フラット３５ でした。
例２ヘンドウと例１フラット３５の差額は、約１７３万円です。
結構な差額に思えますが、３５年という長期で考えると年間で49,428円、
１ヶ月あたりにすれば、4,119円の差ということになります。
ちなみに、例２の３１年目からのヘンドウ金利は4.975％(0.4%優遇後)です。
そんなに上がるとはとても思えないと考える方は、
さらにヘンドウ選択派といえるでしょう。
なーんだ、それくらいの差額かと思われる方は
安心安全の固定を選んだほうがいいに決まっていますね。
…と考えがちですが、当初の返済額が、
結構、違うから悩ましいところです。
例１と比べて、当初の年間の返済額は、約３３万円、
４年目から変動金利に変更になると、約１７万円
例２のヘンドウのほうが少なくなります。
差額は３年で９９万円、５年では１３３万円、
………だんだん、迷ってきますね。
☆☆☆…ちょっと待った…☆☆☆
先ほどの例２は、５年ごとに0.5％の上昇でしょ、
もっと上がるでしょう！
とお考えの方の声が聞こえてきますので、
さらなる検証をしました。
◆例３、民間銀行（変動、2.375％、５年ごとに0.75％づつ金利上昇と仮定）
11年目から：3.475％、21年目から：4.975％、31年目から：6.475％と推移。
利息総額：約2,081万円
35年間の平均金利：4.2％強
（キャンペーン3年間1％、その後0.4%優遇として算出）
注）団信保険料、保証料負担なしとした場合で算出しています。
変動の場合金利は半年に一度変更になりますが返済額は５年間変わりません。
ここではわかりやすく表記するため、３年後、８年後に返済額が変わる所
３年後、５年後、１０年後に返済額を変更して計算しています。
ここ１０年は、大体２％台の金利ですので想像つかない方もいると
思いますが、４％平均の金利は決して不思議な数字ではありません。
過去２０年の平均でみると、
もっとも金利が低い公庫の基準金利でさえ、
ちょうど４％ぐらいですので、民間銀行は当然それ以上となります。
いやいや、まだまだ、危ない！
さらにバブル期並まで金利上昇するリスクも
考慮すべきという方のために。
◆例４、民間銀行（変動、2.375％、５年ごとに1.0％づつ金利上昇と仮定）
11年目から：3.975％、21年目から：5.975％、31年目から：7.975％と推移。
利息総額：約2,465万円
35年間の平均金利：5.0％弱
（キャンペーン3年間1％、その後0.4%優遇として算出）
注）団信保険料、保証料負担なしとした場合で算出しています。
変動の場合金利は半年に一度変更になりますが返済額は５年間変わりません。
ここではわかりやすく表記するため、３年後、８年後に返済額が変わる所
３年後、５年後、１０年後に返済額を変更して計算しています。
このあたりの水準になってくると、悲鳴が聞こえてきそうな気もします。
実に、返済開始時と返済終了時の年間返済額の差は、
８４万円弱となります！
もはや、コテイ金利を羨み、
ヘンドウを選んだ自分を後悔することになりそうです。
ズバリ、これが『ヘンドウ金利の恐ろしさ』でしょう。
◇◆◆
◆◇◇ ヘンドウ金利を選ぶ人
◇◇◆
例２の水準を極端に上回る可能性は低いだろうと考える方は、
金利情勢をにらんだ上で、ヘンドウ金利を選択しても
よろしいでのではないでしょうか。
一方、例３の水準まではいくでしょうと考える方は、
コテイ金利を選んでおいた方が無難かもしれません。
例４まで金利が上がったら、人生を悲観してしまうに
違いないと思われる方には、ヘンドウ金利はおすすめできません。
◇◆◇◆
◇◆◇ 金利上昇リスクへの対応
金利が上がった場合、ローンの返済苦におちいる恐怖を想像する前に
金利上昇リスクに対応できるような策を講じておきましょう。
具体的には「金利が上昇した時にリターンが高くなる傾向がある
金融商品」を持っておくことです。
元本割れリスクもあるでしょう、しかし、ハイリスク商品を
買いましょう…と言っているのではありません。
貯蓄の一部に、そういう商品ももっておけば、
金利上昇リスクに対しても対策を講じているので、不安におびえ
ながらの生活ではなくなるでしょう。
…もし、最悪の事態になったら？
不幸にして返済苦になったとしても、金融機関に相談して、
とりあえず金利分だけでも払っていくような返済計画に、
当面変更することで、住んでいる家をすぐに取られてしまうような
事態は避けることができます。
◇◆◇◆
◇◆◇ 金利上昇を克服する手段があるとしたら･･･？
ヘンドウ金利について金利上昇がおこった場合に恐ろしい
例をいくつか挙げましたが、リスクを回避する例を検証してみます。
先の例の《年間返済の差額》を、毎年「くりあげ返済」として実施したら
はたしてどうなるでしょう…？
※ただし、以下の条件調整を行い、１年間のくりあげ返済額を４０万円とします。
１．団信保険料分の負担がないため、８万円プラスします。
２．くりあげ返済手数料、1万円をマイナスします。
●検証１：例１と例２の返済額の差額である３３万円に上記調整を行い
３年目まで毎年４０万円、
４〜５年目まで２４万円、
６〜１０年目まで１６万円を繰り上げ返済
☆検証の結果☆
金利上昇により、返済額がフラット３５を上回るのは、１５年後からとなります。
当社１０年間で、くりあげ返済できる額は、２４８万円です。
これによる返済期間短縮は、実に５４ヶ月分にもなります。
なんと！ローンが４年半以上短くなる･･･！
しかも、支払い利息の差額は４３０万円以上少なくなります。
●検証２：例１と例３の返済額の差額である（金利上昇率拡大）
３年目まで毎年４０万円、
４〜５年目まで２４万円、
６〜１０年目まで１２万円を繰り上げ返済
☆検証の結果☆
金利上昇により、フラット３５を上回るのは、１０年後からとなります。
この１０年間で、くりあげ返済できる額は、２２８万円です。
これによる返済期間短縮は、実に５６ヶ月分にもなります。
それでもなんと！ローンが４年８ヶ月も短くなる･･･！
支払い利息の差額は５５３万円弱になります。
これ以上の金利上昇となるとバブル経済期の金利水準となります。
そう、定額貯金が６％だった時代です。
が･･･。
定額貯金が６％になる気がしないので、検証はここまでにしておきます。
◇◆◆
◆◇◇ 金利上昇対策として、金融商品を選ぶなら
◇◇◆
国内金利に連動する金融商品には、何があるでしょうか？
例えば、証券会社に口座をお持ちの方には、おなじみのものですが、
預貯金のように利用している「ＭＭＦ」や「公社債投信」などの
投資信託はどうでしょうか。
このような商品は運用対象に株式を組み入れていません。
安全性は高いのですが、反面、リターンも住宅ローン金利の上昇リスク
をヘッジするほどの効果は期待できるとはいえないでしょう。
金利が上昇した場合、景気も良くなっていることが想定されるので
株式が含まれている投資信託や、ＥＴＦなどを金融資産の一部に
入れておくことは、かしこい選択の１つだと思います。
他に「債券ベア型ファンド」といって、
金利の上昇時に利益を上げるファンドもあります。
購入できる金額は、５０万円または１００万円からのものが多いです。
ローン金利が急激に上昇すれば、それ以上に上昇する性格のものです。
金利上昇時には、大幅に利殖された分で、くりあげ返済して返済額を
軽減するなどの対策が可能でしょう。
ただし「債券ベア型ファンド」も、金利が上がったり下がったりを
繰り返すだけだと、金利水準が現在と変わらなくてもマイナス運用と
なる（目減りしている）ケースが多いので注意しましょう。
※プロに学びながら運用を始めていきたい方、資産運用サポートパックをオススメします。
♪♪♪♪ 〜 ヘンドウ金利は、恐ろしくなかった！
皆さま検証の結果をご覧になっていかがでしたか？
ますますヘンドウ金利が不安になった！
…という方はいらっしゃいませんよね？
さらに住宅ローン減税分も含めてくりあげ返済を行うことによって
さらに返済期間を短縮する事が可能です。
また、今回の検証では３年固定金利選択型で以降0.4%優遇で
検証しましたが、横浜銀行では全期間1.2%優遇という商品も出ています。
仮に変動金利が5%まであがったとしても3.8%。
公庫11年目からの２段階金利って数年前まで4%でしたよね・・・
これからヘンドウ金利を選択される方、
ローンの選択肢にヘンドウ金利しかない方、
悲観せずに自信をもってローン返済に取り組みましょう。
きっと完済する日が来ることが待ち遠しくなることでしょう。
※専門家としっかりプランを立てた上で実行したい方、
不安を解消してから金利上昇に備えたい方、
住宅ローンサポートパックをオススメします。
|
