 魅力的な変動金利、選ぶならここに注意して
変動金利で住宅ローンを組んだ場合、金利の上昇により、
借金がなかなか減らないことがあります。
さらに怖いのは、借入金残高が減るどころか
増えていく「未払い利息」という存在。
これってご存知ですか？
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■ 変動金利とは
住宅ローンの種類は
大きく固定金利と変動金利に分けられます。
固定金利というものは、
借りた時に決まった金利が返し終わるまで
ずーっと変らないものです。
一方、変動金利というものは
適用される金利が、年2回見直されるというものです。
ただし、金利は年2回見直されるのですが、
返済額自体は5年間変わりません。
また、5年経った時に返済額が増える場合でも、
今まで払っていた額の1.25倍を超えることはありません。
■ 返済額に占める利息の割合
返済額に占める利息の割合について
ちょっと確認してみましょう。
月々の返済額というのは
当然のことながら元金と利息から成り立っています。
考え方をざっくりとお伝えしますと、
○ 例えば3,000万円を1％で借りて
月々の返済額が9万円の場合、この9万円の内訳は、
元金6万5千円、
利息2万5千円（3,000万円×1％÷12ヶ月）
です。
■ なかなか借金が減らない
元金と利息の割合が変更される、
それが何か？と思った方、
さらに金利が上昇した場合を見てみましょう。
○ 金利が3％に上がったらどうなるでしょう？
返済額9万円の内訳は、
元金15,000円、
利息75,000円（3,000万円×3％÷12ヶ月）
となります。
最初の1％と比べていかがですか？
返済額自体は変らなくても、金利が上がることにより
返済額に占める利息の割合が増えています。
つまり、一生懸命返しているのに
元金がなかなか減らないことになる、
ということがおわかりいただけたと思います。
■ 借金が増えていく場合も
もっと怖いのはこの先です。
さらに金利が上昇した場合を見てみましょう。
○ 金利が4％に上がったら
なんと利息は10万円（3,000万円×4％÷12ヶ月）。
月々の返済額の9万円を超えてしまいます。
この超えた1万円、
これを「未払い利息」といいます。
「未払い利息」は、翌月以降に繰り延べされていきます。
こうなると元金は1円も減らず、
気づかぬうちに利息だけを払っていくことになります。
毎月の返済額はきちんと返しているのに、
借金が減るどころか、借金が増えていくという事態に陥ってしまうのです。
※ 利息の計算はわかりやすくする為に
借入額を3,000万円のままとしています。
■ 既に変動金利で借りている人はどうする？
すでに変動金利で借りている方は、
低金利のメリットを享受できていますね。
ただ今後は金利の上昇が考えられますから、
日頃から金利の動きに目を配るようにしましょう。
そして、返済額に占める元金と利息の割合をチェックし、
未払い利息が発生しそうな可能性が高い場合は、
固定金利に借り換える、
あるいは繰上げ返済で、残債を減らす等の対策を考えましょう。
■ これから借りる人はどんなところに注意すべき？
住宅ローンを組む場合、
・金利が低い時は固定金利
・金利が高い時は変動金利
で借り入れるのがセオリーです。
普段から金利の動きに敏感な方や
借入額が少ない方などは、
変動金利を利用するのもよいですが、
資金的余裕がない方が、
変動金利でギリギリ目一杯借りることは、
金利上昇時にかなり危険な状態に、
なってしまうことはもうおわかりですね。
住宅ローンの組み方には
・変動金利と固定金利を組み合わせる
という方法等もあります。
今は変動金利の低さについ目がいきがちですが、
変動金利のリスクを把握し、よく理解した上で、
自分に合った住宅ローンを賢く組みましょう。
（執筆：ファイナンシャルプランナー田中尚実）
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