変動金利で住宅ローンを組んだ場合、金利の上昇により、
借金がなかなか減らないことがあります。

さらに怖いのは、借入金残高が減るどころか
増えていく「未払い利息」という存在。

これってご存知ですか？

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■　変動金利とは

住宅ローンの種類は
大きく固定金利と変動金利に分けられます。

固定金利というものは、
借りた時に決まった金利が返し終わるまで
ずーっと変らないものです。

一方、変動金利というものは
適用される金利が、年2回見直されるというものです。

ただし、金利は年2回見直されるのですが、
返済額自体は5年間変わりません。

また、5年経った時に返済額が増える場合でも、
今まで払っていた額の1.25倍を超えることはありません。

■　返済額に占める利息の割合

返済額に占める利息の割合について
ちょっと確認してみましょう。

月々の返済額というのは
当然のことながら元金と利息から成り立っています。

考え方をざっくりとお伝えしますと、

○　例えば3,000万円を1％で借りて

　月々の返済額が9万円の場合、この9万円の内訳は、
　 元金6万5千円、
　 利息2万5千円（3,000万円×1％÷12ヶ月）
　 です。

■　なかなか借金が減らない

　元金と利息の割合が変更される、
　 それが何か？と思った方、
　 さらに金利が上昇した場合を見てみましょう。

○　金利が3％に上がったらどうなるでしょう？

　返済額9万円の内訳は、
　 元金15,000円、
　 利息75,000円（3,000万円×3％÷12ヶ月）
　 となります。

　最初の1％と比べていかがですか？

返済額自体は変らなくても、金利が上がることにより
返済額に占める利息の割合が増えています。

つまり、一生懸命返しているのに
元金がなかなか減らないことになる、
ということがおわかりいただけたと思います。

■　借金が増えていく場合も

もっと怖いのはこの先です。
さらに金利が上昇した場合を見てみましょう。

○　金利が4％に上がったら

なんと利息は10万円（3,000万円×4％÷12ヶ月）。
月々の返済額の9万円を超えてしまいます。

　この超えた1万円、

これを「未払い利息」といいます。
「未払い利息」は、翌月以降に繰り延べされていきます。

こうなると元金は1円も減らず、
気づかぬうちに利息だけを払っていくことになります。

毎月の返済額はきちんと返しているのに、
借金が減るどころか、借金が増えていくという事態に陥ってしまうのです。

※　利息の計算はわかりやすくする為に

借入額を3,000万円のままとしています。

■　既に変動金利で借りている人はどうする？

すでに変動金利で借りている方は、
低金利のメリットを享受できていますね。

ただ今後は金利の上昇が考えられますから、
日頃から金利の動きに目を配るようにしましょう。

そして、返済額に占める元金と利息の割合をチェックし、
未払い利息が発生しそうな可能性が高い場合は、
固定金利に借り換える、
あるいは繰上げ返済で、残債を減らす等の対策を考えましょう。

■　これから借りる人はどんなところに注意すべき？

　住宅ローンを組む場合、

・金利が低い時は固定金利
・金利が高い時は変動金利

　で借り入れるのがセオリーです。

普段から金利の動きに敏感な方や
借入額が少ない方などは、
変動金利を利用するのもよいですが、

資金的余裕がない方が、
変動金利でギリギリ目一杯借りることは、
金利上昇時にかなり危険な状態に、
なってしまうことはもうおわかりですね。

　住宅ローンの組み方には

・変動金利と固定金利を組み合わせる
　 という方法等もあります。

今は変動金利の低さについ目がいきがちですが、
変動金利のリスクを把握し、よく理解した上で、
自分に合った住宅ローンを賢く組みましょう。

（執筆：ファイナンシャルプランナー田中尚実）