物件に関する「3つの不安」と向き合う

相場の不安 ~ もしかして相場よりも割高?


鈴木さんが実際に内見をした中古マンションのうち、駅7分の3LDKの物件は
なかなか良さそうだと思いましたが、1つの不安が湧いてきました。

 「その物件の価格は、もしかして相場よりも割高ではないか?」

不動産の取引においては、購入する人が
「この物件は、とても気に入ったので価格を上乗せして購入します」
と言って、売り出している以上の金額で売買が決まることはありません。

一般的には「指値(さしね)」の申込みを入れて、
値引きを打診することがよくあります。

つまり、いま図面に出ている価格は、指値されて値引きすることを見越して、
相場よりも少し高めで出されている可能性が十分にある、
ということは念頭においておきましょう。

▼不動産の相場観を養う方法


その地域の不動産の相場観を養う方法として、まずは

・インターネットで周辺事例を検索する
・不動産業者へ行って似たような物件情報を出してもらう

などが良いでしょう。

また、マイホームの購入を検討している場合においても、
その周辺における類似した「賃貸物件」の家賃の水準を調べる
というアクションは、相場観を養うには効果的です。

 (ただし、不動産業者へ行った場合は、相場を教えてもらうだけではなく、
  その後に希望する範囲を超えた積極的な営業が始まるかも知れない
  ことだけは注意をしておきましょう)

そして、最初に目にする5~10件程度の物件は、
「自分の相場観を養うため、勉強するためにある」と考えてもいいでしょう。

もしそう考えなければ、営業マンのセールストークや、
いったい本当なのかわからない「お得情報」に一喜一憂してしまい、
冷静な判断による住宅購入ができなくなって、後悔する可能性が高まります。

【家を買う前のワンポイント】 割安・割高を判断するなら「㎡単価」で!


 「その地域における物件の相場観を養うと言っても、
  どんな数字に注目したらいいの?」

と思われる方は多いと思います。

確かに、物件の金額だけでは割安、割高の判断はできません。
例えば、68㎡で3800万円のマンションAと、55㎡で3300万円のマンションB、
それ以外が同じ条件なら、どちらのほうが割安感があるでしょうか?

マンションの場合は 「物件金額 ÷ 専有面積(㎡)」 を出してみましょう。
私もマンション購入を検討していた際には必ずこの数字を出しました。

 Aは 3800万円 ÷ 68㎡ = 55.88万円 (1㎡あたり単価)
 Bは 3300万円 ÷ 55㎡ = 60.00万円 (1㎡あたり単価)

金額はBのほうが安いですが、1㎡あたり単価はAのほうが割安感があります。
そして、㎡単価が割高な物件ほど、駅から近い・築年数が新しいなど、
同じ地域の他物件と比べて顕著な優位性があるのが自然なのですが、
客観的な優位性が見当たらないのに割高感のある物件も中にはあります。

そういう物件は、図面の価格が割高に設定されている可能性がありますので、
その購入に向けてアクションを起こす場合は「深い指値を入れる」など、
あまり割高に買わないための工夫をして慎重に動きましょう。

※なお、土地や、(主に築15年以上の)中古物件の場合は、その周辺地域の
  「物件金額 ÷土地面積(㎡)」を出してみると土地の相場が見えてきます。


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家を買う前に知っておくべき重要なことは?

私自身も、2011年に住宅ローンを組んで家を買う経験をしましたが、お金や物件など具体的な不安と向き合いながら決断するプロセスは、知識があっても相当しびれました。弊社内に身近に信頼できる専門家がいて、いつでも質問できる状態があったからこそ、最終的に後悔のない購入ができたと感じます。重要なポイントは「人気の物件」ではありません。自分に合った家を買う覚悟と、それをサポートしてくれる人の信頼性でしょう。(住まいと保険と資産管理 代表取締役 白鳥光良)